Il comproprietario di un bene immobile può estromettere gli altri senza integrare una condotta illegittima? Quali sono i rimedi esperibili e le tutele in favore degli estromessi?
La disciplina dell’uso del bene in comproprietà.
L’uso del bene immobile in comproprietà è disciplinato dal codice civile all’art. 1102, il quale stabilisce che ciascun partecipante può servirsi del bene immobile in comproprietà, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Pertanto, sono soltanto due i limiti che la legge pone a carico del comproprietario:
1) non alterare il bene immobile in comproprietà in modo da snaturarlo del tutto e quindi modificarne la sua destinazione d’uso.
2) non impedire agli altri comproprietari di godere del bene immobile comune, estromettendoli, nei limiti dei propri diritti.
La legge non impedisce al singolo comproprietario di fare un uso più intenso dell’immobile comune. Ciò che conta è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente del bene al pari degli altri.
L’indebita estromissione dal godimento del bene immobile in comproprietà integra la lesione di una situazione giuridica soggettiva tutelata dall’ordinamento giuridico.
Ove la suddetta situazione di indebita estromissione e di mancata utilizzazione del bene immobile in comproprietà si dovesse protrarre nel tempo è diritto dei soggetti lesi ottenere l’immediata cessazione, mediante azione inibitoria ex art. 844 c.c., delle altrui molestie o turbative che diminuiscono l’uso o il godimento dell’immobile comune.
Rimedi esperibili e tutele in favore degli estromessi – l’indennità di occupazione
Il bene immobile in comproprietà che sia oggetto di contesa tra i molteplici proprietari può trovare una regolamentazione nelle seguenti modalità:
- Una prima soluzione è quella di stabilire l’utilizzo a turno del bene immobile in comproprietà. Nel corso di un dato arco di tempo il bene comune viene usato a turno da tutti i comproprietari. In questo modo, nessuno di essi sarà escluso dal godimento dello stesso.
- Una seconda soluzione è quella di attribuire i frutti naturali e civili prodotti dal bene immobile in comproprietà anche al proprietario che non usa il bene comune.
- L’ultima possibilità prevede che il proprietario che usa in modo esclusivo il bene immobile in comproprietà versi agli altri comproprietari, una indennità per il mancato godimento del bene denominata indennità di occupazione.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, l'indennità di occupazione è dovuta soltanto se l'uso del bene immobile in comproprietà sia espressamente richiesto dai contitolari di fatto esclusi dal possesso dello stesso.
Se alla richiesta legittima di utilizzare il bene immobile in comproprietà segue il rifiuto del comproprietario che ha occupato il bene comune e si viene perfino estromessi, i contitolari estromessi potranno chiedere il pagamento dell'indennità di occupazione.
Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione ha chiarito come va commisurata ed a quanto ammonta l'indennità di occupazione: “Il contitolare occupante deve versare agli altri l’indennità di occupazione che va commisurata al valore di mercato e, per la precisazione, al potenziale canone di locazione che, secondo i valori correnti, potrebbe essere percepito per il bene immobile in contestazione” (Cass. Civ. Sez. II, del 19 marzo 2019, n. 7681).
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Se ti ritrovi in una situazione analoga e vuoi ottenere sia la cessione delle turbative e molestie da parte del comproprietario estromettente sia l’indennità di occupazione non esitare a contattarci. Studieremo il tuo caso e sceglieremo quale strada intraprendere, tentando previamente di risolvere la controversia in via bonaria per poi, se necessario, esperire un’azione giudiziale.
Avv. Guido Serra
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