La differenza tra spese condominiali ordinarie e straordinarie
Com’è noto, le spese condominiali possono essere ordinarie o straordinarie.
Delle spese ordinarie fanno parte della manutenzione ordinaria e devono essere effettuate periodicamente, ad esempio, la pulizia dello stabile.
La nuova legge 220/2012 riformando la precedente disciplina, stabilisce che per quanto riguarda la ripartizione delle spese ordinarie, la norma è molto chiara infatti l’art. 63 disp.att.c.c., stabilisce che colui il quale subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente (ovvero, congiuntamente) con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Pertanto, l’acquirente sarà obbligato solidalmente con il venditore a versare i contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Tra le spese straordinarie vanno ricompresi interventi eccezionali, ad esempio, il rifacimento del tetto.
Qualora venga richiesto il pagamento di tali spese al condomino, l’orientamento giurisprudenziale prevalente sostiene che, in mancanza di accordi previsti espressamente nel contratto di compravendita tra il venditore e l’acquirente, le quote condominiali straordinarie dovranno essere imputate esclusivamente a carico di chi era proprietario al momento in cui è sorta l’obbligazione. Pertanto, sarà obbligato al pagamento chi era proprietario al momento in cui i lavori venivano deliberati dall’assemblea condominiale. Alla luce di ciò, anche le spese legali vanno certamente qualificate come straordinarie.
Le pronunce della Cassazione sull’onere di pagamento delle spese legali condominiali
Quando si acquista una casa facente parte di un condominio, le spese condominiali devono essere ripartite tra il nuovo ed il vecchio proprietario.
Tuttavia, il pagamento delle spese legali segue un regime particolare, potendosi classificare come spese straordinarie.
Quando il condominio abbia agito in giudizio ed in virtù della sentenza del Tribunale sia stato dichiarato soccombente, il Giudice lo condannerà al pagamento delle spese legali, ossia anche al pagamento dell’avvocato di controparte.
Le spese legali deliberate dall’assemblea al tempo in cui l’immobile apparteneva ad un altro soggetto, devono essere pagate dal vecchio proprietario, ovvero da colui il quale aveva preso parte all’azione giudiziaria.
Sul pagamento delle spese legali per una causa sostenuta dal condominio in tempi precedenti alla vendita dell’appartamento facente parte del condominio, la Cassazione già nel 2004 con sentenza n. 12013 stabiliva che l'obbligo di ciascun condomino di contribuire a tali spese, sorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concreto. Chi intende agire contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.
Anche con pronunce successive, la Cassazione ha confermato il suo precedente orientamento ed in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea condominiale prima della vendita, ha ribadito che è tenuto al pagamento il condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa. Qualora “il nuovo proprietario abbia anticipato il pagamento al condominio, egli ha titolo al rimborso, perché l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino” (Cass. sent. n. 10405/2010).
La data di riferimento per l’imputazione delle spese sostenute per una causa giudiziaria, è la data in cui la spesa è stata autorizzata con deliberazione assembleare e non la data in cui le spese legali si sono concretizzate.
La giurisprudenza maggioritaria si è espressa verso un unico orientamento sin dal 2004, in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea prima della vendita, è tenuto al pagamento colui che era condomino al momento della deliberazione e qualora il nuovo proprietario ne avesse anticipato le spese, queste dovranno essergli rimborsate dal suo precedessore.
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Avv. Giovanna Maresca
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