Hai fondato motivo di ritenere che l'inquilino non pagherà il canone di locazione pattuito? Vediamo in questo articolo qual è l’iter da seguire al fine di tutelarsi dagli inquilini morosi.
Il conduttore diventa moroso nel momento in cui non paga il canone concordato entro i 20 giorni dalla data di scadenza prevista nel contratto, come sancito nell’articolo 5 della legge 392/78.
La scelta della via giudiziaria per il recupero del credito vantato verso il proprio inquilino è residuale, nel senso che prima di richiedere l’intervento del giudice il locatore deve fare uso di tutti i mezzi che la legge gli mette a disposizione, prima tra tutti la diffida ad adempiere, cioè l’invio formale all’inquilino di una comunicazione con cui lo si invita a pagare i canoni e i ratei-spese scaduti, avvertendolo contestualmente che, in difetto del versamento, si adirà l’autorità giudiziaria.
Il che non significa che al mancato pagamento segue necessariamente l’intimazione di sfratto per morosità e quindi la risoluzione del contratto perché il locatore, valutata l’affidabilità o meno del proprio inquilino,si può invece optare per la richiesta al giudice di ingiungere al moroso ex art. 633 c.p.c.il versamento del dovuto (oltre alle spese della procedura) e mantenere così in vita il contratto.
È da escludere, invece, che il locatore possa farsi giustizia da sé, ad esempio cambiando la serratura dell’ingresso per impedire l’accesso all’inquilino oppure, ancora peggio, interrompendo le utenze energetiche, perché in tali casi si prefigura il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Il comportamento del locatore, d’altro canto, deve essere improntato alla correttezza ed al rispetto altrui e non deve di certo mirare a creare inutili difficoltà al conduttore del proprio immobile, imputando magari l’avvenuto pagamento da parte dell’inquilino a un diverso titolo per poterlo poi considerare moroso e risolvere il contratto.
Nel persistere infine della morosità, nonostante i tentativi posti in essere dal locatore per ottenere in via bonaria il pagamento di quanto maturato, si deve necessariamente ricorrere alle vie giudiziarie perché viene meno anche l’interesse del locatore a mantenere in essere un contratto con un inquilino che non ottempera alle obbligazioni nascenti dal contratto medesimo.
Bisogna quindi intimare all’inquilino lo sfratto per morosità ai sensi dell’art. 658 c.p.c. e richiedere la giudiziale risoluzione del rapporto di locazione, con il contestuale ordine al moroso non solo di rilasciare l’immobile locato entro un termine che il giudice andrà a stabilire, ma anche di pagare l’intero ammontare della morosità, gli interessi maturati e le spese del giudizio.
Se hai concesso un immobile di tua proprietà in locazione e ti sei imbattuto in un inquilino moroso, contattaci e perseguendo l’iter esplicato potrai ottenere la risoluzione del contratto, la liberazione del bene e la reintegra nel pieno possesso dell’immobile, oltre ad ottenere l’ingiunzione dei canoni scaduti ed a scadere sino alla risoluzione e le spese sostenute.
Avv. Guido Serra
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